Земельным кодексом установлено, что кадастровая стоимость земель должна быть равна рыночной, если таковая установлена. Возникает вопрос, кто и как должен проводить оценку участка, и каким способом это можно сделать? Попробуем ответить на эти вопросы.
Что такое рыночная оценка земельного участка
Кадастровая стоимость земельного участка (ЗУ) определяется государственными органами, и служит основанием для расчета налога. Чаще всего она существенно расходится с ценой, за которую реально владелец может его продать, а продавец — согласен купить. Почему оценка рыночной стоимости земельного участка не совпадает с официальной?
Причина проста. Официальные методы расчета очень приблизительные, они основаны на методах статистики. Учитываются в самом общем виде:
- место нахождения земли, транспортная доступность;
- имеющиеся коммуникации, либо цена услуг подключения;
- размеры ЗУ, возможная цена продажи с учетом назначения.
В результате получается усредненная цена, и, как правило, она завышена. Поэтому владелец земли часто вынужден уплачивать неоправданно высокий налог.
Рыночная оценка земельного участка
Оценка рыночной стоимости земли проводится независимым оценщиком. Он может работать индивидуально на основании лицензии, или в составе специальной организации. При расчетах такой специалист учитывает все имеющиеся в распоряжении сведения, индивидуальные особенности объекта. Есть немало факторов, которые влияют на реальную цену ЗУ, например:
- качество автомобильных дорог (асфальтированная, засыпная, грунтовая);
- удобство подъезда — расположение в середине, в краевой части поселка;
- виды и график движения общественного транспорта (электричка, автобус);
- состояние коммуникаций (отведенные мощности, «на границе»);
- состояние соседних наделов, цели их использования, наличие охраны.
Таким образом, оценка рыночной стоимости земельного участка получается намного более точной. Она отражает наиболее вероятную цену его продажи на рынке, когда продавец и покупатель договариваются свободно, их решение является осознанным.
При этом, в отношении продаваемого ЗУ не существуют какие-либо ограничения, информация не скрывается. Это не постоянная величина. Например, информация в СМИ о строительстве в районе свиноводческого комплекса, или перерабатывающего завода, способна резко снизить спрос, а, следовательно, и цену на участки.
Способы проведения оценки земель
Независимый специалист, или организация проводит работу на основании договора с заинтересованным заказчиком. В работе разрешается применять только рекомендуемые методы оценки рыночной стоимости земельных участков. Оценщик самостоятельно решает, какой способ будет наиболее подходящим в том, или ином случае. Однако, если его сумма будет расходиться с кадастровой больше, чем на 30%, он должен представить серьезное обоснование. Результатом проведенной работы является отчет, который и получает клиент, оплативший заказ.
Выделяется три группы методов, которые могут применяться при проведении рыночной оценки земельного участка: затратные, доходные и сравнительные. Каждый метод вытекает из разных оснований:
- предполагаемого использования — из доходов от использования участка наиболее эффективным способом;
- сравнения продаж — из средней цены сделок с аналогичными ЗУ, или спроса–предложения;
- капитализации земельной ренты — из предполагаемой прибыли от сдачи земли в аренду;
- выделения — из сравнения отдельных параметров, влияющих на цену, их количества в отношении конкретного объекта.
Это сложные расчеты, провести их может только подготовленный специалист. При этом, сумма, определенная разными методами, в разное время, разными оценщиками может отличаться на существенную величину.
На первый взгляд, кажется, что самый простой и точный метод — сравнение цен на подобные участки в этом же районе. Это не совсем так. Чтобы получить объективную цифру, нужно иметь базу по сделкам за несколько лет. Поскольку это коммерческая тайна, такие сведения найти практически невозможно.
Конечно, владелец земли может продать ее по цене, которая кажется ему наиболее приемлемой, не прибегая к услугам оценщика. Но в случае оспаривания сделки, или размера кадастровой стоимости с целью снижения налогов, он должен подтвердить свою правоту документами.
Перерасчет налога на основании рыночной оценки
Размер налога на ЗУ рассчитывается, исходя из официальных данных, установленных на начало налогового периода. Так, в 2018 году, сумма будет определена из данных на 1 января 2017. Если в текущем году владелец участка проведет оценку рыночной стоимости земли, то органы Россреестра обязаны изменить данные в ЕГРН (кадастре недвижимости). В течение 10 дней они должны отправить уведомление в налоговую инспекцию, где размер налога пересчитают с учетом новых данных.
Если землевладелец считает, что он платит слишком большой налог, он может обратиться в «Облземстрой». Наши специалисты проведут независимую и объективную оценку рыночной стоимости земельного участка. Полученный отчет — основание для обращения в муниципальную комиссию, или в суд. Юридический отдел компании оказывает помощь физическим и юридическим лицам, которые хотят законным методом уменьшить плату за землю.
2017-05-16
