Земля, построенный на ней дом, как и любое другое имущество, могут перейти к наследникам по закону или по завещанию. Однако это два разных объекта недвижимости, а в отношении земли действуют особые правила, установленные Земельным кодексом.
Жилой или нежилой дом (садовый) — это один объект, земельный участок — другой, но оба они относятся к недвижимости и подлежат кадастровому учету. Соответственно, если наследодатель имел документы о праве собственности на каждый из них, то они наследуются в общем порядке.
Более сложный случай — оформление наследства на дом и земельный участок, когда при жизни владелец не оформил их в собственность. Такая ситуация часто складывается в отношении старых участков, полученных в советское время (точнее, до 2001 года — до принятия Земельного кодекса). Наследники смогут оформить их на свое имя, предварительно поставив объекты на учет в ГКН, представив в органы Росреестра свидетельство о наследстве и документы на землю (дом) умершего наследодателя.
Нужно иметь в виду, что ранее земля могла быть выделена на праве бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения. Наследники имеют на нее право только во втором случае. При этом если в старых документах точно не указано основание, то считается, что она подлежит наследованию.
Порядок оформления наследства на земельный участок
За свидетельством о наследстве родственники (или другие лица) должны обратиться к нотариусу по месту его открытия — то есть там, где проживал умерший. При этом нужно представить:
- документ о смерти, выданный органом ЗАГС;
- поквартирную справку, выписку из домовой книги по адресу наследодателя;
- завещание, а в его отсутствие документы, подтверждающие родство;
- оценочные документы на имущество, определяющие его стоимость;
- заявление о принятии наследства.
Если место жительства умершего неизвестно, или он проживал за границей, то оформление наследства на земельный участок возможно по месту нахождения недвижимости. Документы, подтверждающие стоимость имущества, требуются для того, чтобы нотариус мог рассчитать размер государственной пошлины.
Согласно Налоговому кодексу (ст. 333.24, 333.25) ее размер составляет 0,3% от его цены для наследников 1-й и 2-й очереди (но не больше 100 000 рублей), для остальных — 0,6% (не больше 1 млн. рублей). Кроме того, за услуги оформления и техническую работу взимается отдельная плата, ее размеры устанавливаются в каждом регионе отдельно. Например, в Москве, нотариусу придется заплатить 5 000 рублей за каждый объект.
Оценка земли для нотариуса по наследству
Поскольку размер госпошлины прямо зависит от стоимости земельного участка, возникает вопрос: как ее определить? В отношении недвижимых объектов существует три способа оценки.
- По кадастровой стоимости — она определяется государственными органами, вносится в ГКН, и служит базой для расчета налога на имущество. Выписку из реестра можно получить, обратившись в органы Россреестра, и представив документы о смерти наследодателя и своем родстве с ним. Запросить ее может и нотариус.
- По инвентаризационной стоимости — она установлена БТИ, а если данные отсутствуют, можно обратиться с заявлением о проведении оценки. Эта услуга платная, и, как правило, оценка БТИ бывает очень небольшой, поскольку методика расчета основана на привязке к ценам 60-х годов с применением специального коэффициента.
- По рыночной стоимости — для этого заказывается работа у независимого оценщика, обладающего соответствующей лицензией. Он проводит оценку по утвержденной методике, и выдает заказчику отчет. Определенная таким образом стоимость считается наиболее точной, ее практически невозможно оспорить в суде.
Строго установленного требования законом не установлено, оценка земли для нотариуса по наследству может быть проведена любым из перечисленных способов.
Если главное для наследников снизить размер госпошлины — лучше брать инвентаризационную стоимость. Но если наследников много, и возникает спорная ситуация, лучше провести рыночную оценку.
Как оформить наследство на дом и землю на нескольких наследников
Наследодатель может завещать свое имущество нескольким лицам по своему усмотрению в равных или неравных долях. Если завещания нет, то на имущество также может претендовать не один наследник. Как оформить наследство на дом и землю в этом случае? Когда речь идет о недвижимости, она считается принадлежащей всем на праве долевой собственности.
Доля же определяется в соответствии с завещанием, или по закону. Наследственные вопросы могут быть очень сложными. Так, например, если умерший получил землю до брака, то это его личное имущество. Оно переходит наследникам в общем порядке. Но дом, который он построил совместно с супругой, уже будет разделен пополам, и в наследственную массу будет входить только его половина.
Земля может быть разделена на любое количество долей при общей долевой собственности. Но выделить часть участка в реальности (отгородить его, оформить право собственности, продать) бывает невозможно. Законом установлено ограничение: если после раздела образуется надел меньше установленной в регионе нормы, то землю разделить нельзя. Исходный участок в этом случае считается неделимым.
Например, в Московской области — это 4 сотки для огородничества, и 6 соток — для садоводства. Также нельзя разделить участок между наследниками, если дом, стоящий на нем, остается в общей долевой собственности. Тогда обычно составляется соглашение о совместном пользовании земельным участком, и если родственники не могут договориться добровольно, это можно сделать по решению суда.
В компании «Облземстрой» работает большой юридический отдел, где можно получить консультацию по любому сложному вопросу. Опытный земельный юрист подскажет, какие документы нужно собрать наследникам, поможет провести оценку, и в случае необходимости составить грамотное соглашение о совместном пользовании землей.
