ДС – дачное строительство, которое разрешено на участках сельскохозяйственного назначения и землях поселков.
ДНП – дачное некоммерческое партнерство.
СНТ – аббревиатура садового некоммерческого общества. Это уже устаревшая форма дачного хозяйства, которая сегодня встречается редко.
Эти три категории практически не имеют отличий, поэтому имеют одинаковые плюсы и минусы, которые будут рассмотрены ниже.
ИЖС – индивидуальное жилищное строительство. Можно возвести жилое здание не выше 3-х этажей. Единственное ограничение – строительство возможно только в черте населенного пункта и на участке может располагаться только одно жилое здание.
ЛПХ – личное подсобное хозяйство. В настоящее время ЛПХ, расположенные на землях поселков, приравниваются к ИЖС. Если же ЛПХ находится на землях сельхоз назначения, то строить любую недвижимость на таком участке запрещено, так как земля предназначена для ведения полевого хозяйства. Эта категории земель также является устаревшей.
Таким образом, при покупке земли обычно стоит выбор между двумя категориями, разрешающими строительство жилого дома, – это ИЖС и ДС. Поэтому лучше заранее ознакомиться с достоинствами и недостатками каждого варианта.
Особенности ИЖС: оцениваем плюсы и минусы
К достоинствам земельного участка, предназначенного для ИЖС, можно отнести:
- Возможность получить постоянную прописку. В доме или коттедже, возведенном на землях ИЖС, можно без проблем прописаться, если есть желание или необходимость изменить постоянный адрес проживания. Хотя в большинстве случаев такой возможностью пользуются пожилые люди, чтобы получать пенсии по месту жительства. Многие семьи, проживающие круглогодично в загородном доме, также стараются оформить прописку на новом месте, чтобы отдать детей в детсад или школу. Но в наше время можно без проблем перевести любые выплаты, в том числе и пенсии, на банковскую карту или любой адрес без смены официальной регистрации. А устроить ребенка в детсад или школу сейчас можно, и не имея прописки в конкретном населенном пункте. В тоже время дачные поселки обычно располагаются недалеко от населенных пунктов, в которых есть образовательные учреждения для детей. А компания, управляющая ДНП, организовывает все необходимое для комфортного проживания на территории дачного поселка, в том числе подводят коммуникации и прокладывают дороги.
- Согласно законодательству муниципалитеты обязаны обеспечить земли ИЖС необходимой для комфортного проживания инфраструктурой. Социальные нормы предусматривают наличие больниц, магазинов, образовательных организаций, а также дорог и транспорта, позволяющего добраться до участка ИЖС. Но в нашей стране эти нормы не соблюдаются, и каждый из нас может легко представить, что ответят местные власти на просьбу отремонтировать дорогу, ведущую к участку. Как видите, категория земель ИЖС не является гарантией наличия всех благ цивилизации.
Недостатки ИЖС:
- Стоимость земельного участка ИЖС значительно дороже, как и его дальнейшее обслуживание, если сравнивать с землями под ДС. Проживание в таком доме также обойдется дороже и не важно, будете ли вы проживать в таком доме постоянно или только приезжать на отдых. Чтобы подвести коммуникации к дому, возведенному на земле под ИЖС, придется заплатить полную стоимость и дополнительно «согласовывать» и «подписывать» разрешения на все виды коммуникаций (газ, вода, электричество и канализация). Необходимо будет оформить полный пакет документов и на жилье, и на коммуникации. Помните, что на землях ИЖС не получиться построить какой-нибудь домик или «неказистую» дачу. Возведение дома на таком участке требует строгого соблюдения действующих нормативов жилищного строительства, поэтому будьте готовы к проверкам БТИ.
- Жилое здание, расположенное на землях ИЖС, должно быть пригодным для постоянного проживания. Дом необходимо будет показать специалистам БТИ, которые и определят, соответствует ли он принятым нормам. А будете ли вы жить в этом доме постоянно или только приезжать в дачный сезон – это совсем не важно.
- Любые проблемы, которые могут возникнуть во время проживания на участке ИЖС, придется решать своими силами. Поэтому об обеспечении безопасности дома, починке коммуникаций и расчистке дорог придется думать (и договариваться) только вам. Решать конфликты, разбираться с шумными соседями – все это также придется делать самостоятельно.
- Потратив значительную сумму денег, а также большое количество сил и нервов можно сделать так, чтобы участок ИЖС соответствовал всем нормам и подходил для комфортного проживания. Но будьте готовы к тому, что ваши ежемесячные расходы вырастут, так как придется платить различные налоги и выплаты, направленные на улучшение инфраструктуры населенного пункта, которые предусмотрены местными администрациями. Как правило, подобные сборы составляют несколько тысяч рублей, которые вам придется отдавать каждый месяц.
Только покупка дома, к которому подведены все коммуникации, поможет избежать большей части вышеперечисленных проблем.
Но при этом будьте готовы к тому, что:
- Земельные участки ИЖС стоят значительно дороже, чем земля под ДС. Например, участки без построек, находящиеся на одной местности и одинаковой площади, в зависимости от категории земли стоят: ИЖС – около 1 млн. руб., в то время как ДС – не более 500 тысяч руб. А жилые дома, которые аналогичны по своей конструкции, и расположены на участках одинаковой площади обойдутся: ИЖС – 7,5 млн. руб., а ДС – 3,4 млн. руб. При этом в доме на участке ИЖС коммуникаций нет (могут подводиться до границы участка, но это не гарантирует легкость подключения), а в доме на земле ДС уже есть электричество, газ, охрана и дороги, при этом предусмотрен вывоз мусора и расчистка дорог. Еще один нюанс – на землю ИЖС без дома газ подвести не получится, а в дачном поселке управляющая компания поможет договориться. Некоторые пытаются сэкономить, купив участок ИЖС, на котором расположен старенький домик, но с подведенными коммуникациями. Но экономия в этом случае сомнительна, ведь ветхое здание нужно будет сносить, вывозить строительный мусор и заниматься переоформлением документов на дом.
- При покупке участка ИЖС с домом нужно будет платить предыдущему собственнику, который занимался подводом всех коммуникаций и строительством дома. Конечно, такие усилия требуют дополнительной оплаты, но при этом бывший хозяин вряд ли сможет дать какие-либо гарантии на качество выполненных работ. А на участках ДП строительством жилых зданий занимаются серьезные строительные компании, которые гарантируют качество и надежность возведенных конструкций.
Особенности ДС
Преимущества дачного строительства:
- Земельный участок ДС обойдется намного дешевле, не только на стадии покупки земли, но и в дальнейшем (при подводе коммуникаций и эксплуатации нового дома). В дачных поселках, которыми управляют надежные компании, полное обслуживание участка обойдется около 1500–3500 руб. в зависимости от развитости инфраструктуры поселка и наличия коммуникаций.
- Оформление всех документов займет минимум времени. Вам нужно только выбрать участок и можно отдыхать от городской суеты.
- При возведении дачи не нужно согласовывать размеры и ее конструкцию в БТИ, не будет столь строгого контроля, как в случае строительства дома на земле ИЖС. Кроме этого, никто не запрещает проживать в загородном доме круглый год. Если же дачным поселком управляет солидная компания, то подвод коммуникаций обойдется вам намного дешевле, если сравнивать с землей ИЖС. Таким образом, земельный участок ДНП, расположенный на территории хорошего дачного поселка, не накладывает каких-либо ограничений на комфортность проживания, но при этом обойдется намного дешевле.
- Строительство в дачном поселке гораздо легче согласовать в соответствующих органах. Специалисты не будут строго рассматривать все характеристики загородного дома, поэтому на высоту фундамента или площадь кухни никто не обратит внимание. Вы можете строить дачу, соответствующую вашим потребностям и желаниям.
- Компания-застройщик дачного поселка обеспечивает участки коммуникациями и занимается развитием инфраструктуры, что позволяет владельцам земель ДП значительно сэкономить. При этом на обращение владельцев участков такие компании реагируют более разумно и оперативно, в отличие от официальных структур, в которые придется обращаться владельцам ИЖС. Идеальный вариант, когда управляющая компания, застройщик и собственник земель работают в команде, а не принимают решения по отдельности. В большинстве дачных поселков независимо от их ценовой категории такое взаимодействие есть, поэтому вам не придется самостоятельно расчищать дороги, заботиться об охране дома или подключать электричество. Все эти вопросы решит надежная управляющая компания.
- Социальный уровень в дачных поселках практически однороден, поэтому ваши соседи по участку вряд ли будут сильно отличаться от вашей семьи по уровню доходов и кругу интересов. Часто покупая землю под ИЖС, трудно узнать что-то о будущих соседях, и неприятные подробности «выплывают» только после оформления сделки. В дачном поселке такие неожиданности исключены, и можно без труда узнать интересующую вас информацию в управляющей компании.
- Участки ДП обычно продают большие компании, которые при покупке могут предложить различные акции и скидки, к тому же в будущем это тоже может привести к значительной экономии. Компании могут продавать участки и дачные дома в рассрочку и без процентов. Частный собственник не может предложить таких условий, при покупке можно рассчитывать только на небольшой торг, сумма которого уже была заложена в стоимость участка.
- Как показывает практика, в дачных поселках соседи проявляют больше участия и дружелюбия, чем в населенных пунктах с ИЖС. В ДП часто проводят различные мероприятия – спортивные соревнования, походы и праздники. (См. подробнее Как купить участок в Раменском районе)
Подводим итоги
Уверенность большинства людей, что ИЖС является лучшим, но более дорогостоящим вариантом, в сравнении с ДП, которые хуже и дешевле, – это лишь устаревший стереотип. В современных условиях на участке ДП проживать намного дешевле и комфортнее, чем на землях ИЖС.
Интересно знать. За последние годы правительство России рассмотрело возможность получения прописки для жителей дачных поселков. Перед принятием такого решение необходимо решить и сопутствующие вопросы, в том числе присвоение официальных адресов дачным участкам и создание социальной инфраструктуры. Хотя это довольно сложно, но сложившаяся ситуация в нашей стране позволяет надеяться, что в ближайшее время законодательство станет ближе к реальной жизни и будет принято решение о возможности получения регистрации на дачном участке. И тогда вопрос, что лучше и доступней: ИЖС или ДС уже не будет столь актуален.
Смотрите также:
Подбор земельного участка по параметрам
2016-01-24
