Как изменить назначение земельного участка

Чаще всего, когда задают вопрос: можно ли изменить целевое назначение земельного участка, на самом деле речь идет об изменении вида разрешенного использования. Рассмотрим, чем отличаются эти понятия по содержанию, что именно вправе поменять собственник земли и как это сделать.

Целевое назначение или категория земель

Эти понятия практически синонимы. Согласно Земельному кодексу по целевому назначению в Российской Федерации выделяется 7 категорий земли:

1. сельскохозяйственная;
2. населенных пунктов;
3. промышленная:
4. особо охраняемая;
5. лесного фонда;
6. водного фонда;
7. резервная.

На территории каждого, сельского или городского поселения, отнесение той или иной территории к определенной категории земель определяется специальным документом: ПЗЗ (Правила землепользования и застройки). Он утверждается муниципалитетом и обычно находится в отделе архитектуры и градостроительства.

Что содержится в ПЗЗ:

1. Карта зонирования — на ней отмечены границы территориальных зон (ТЗ). В них включаются участки разного назначения, фактически образованные в данной местности с учетом географических границ.
2. Градостроительный регламент — включает сведения о видах разрешенного использования земель в каждой ТЗ, об установленных ограничениях и другие важные показатели.
3. Порядок внесения изменений в действующие Правила землепользования.

По запросу любого собственника, направленного в администрацию города или поселка, ему бесплатно выдадут выписку из ПЗЗ в отношении его земельного участка. Также категория земель и ВРИ указываются в выписке ЕГРН и свидетельстве о собственности.

Вид разрешенного использования земли

Этот показатель земельного участка (коротко ВРИ) устанавливается в соответствии с Классификатором, утвержденным 10.11.2020 года. В нем перечислено 13 разделов, разъясняющих, в каких целях может использоваться земля в соответствии с ее назначением. Так, раздел 13 (Земельные участки общего назначения) включает:

• ведение огородничества — разрешает выращивание овощей для собственного потребления, возведение не капитальных построек для временного пребывания;
• ведение садоводства — использование земли для посадки плодовых культур, строительства садового или жилого дома, хозпостроек и капитальных гаражей.

Раздел 2 Классификатора (Жилая застройка) включает такие виды разрешенного использования, как:

• использование земельного участка под ИЖС с правом посадки сада и огорода (код ВРИ — 2.1.);
• для ведения личного подсобного хозяйства (код ВРИ 2.2.) — на участке допускается строительство дома, выращивание овощей, фруктов, других культур, содержание скота и птицы.

Внимание! На земельном участке, отнесенном к категории сельскохозяйственных земель с ВРИ 1.16. (ведение ЛПХ на полевых участках) НЕ разрешается возводить капитальные постройки. Как правило, такие земли расположены за пределами населенных пунктов, как городских, так и сельских.

Как изменить ВРИ земельного участка

Виды разрешенного использования земель утверждаются градостроительным регламентом, который является частью Правил землепользования в пределах муниципального образования. При формировании земельных участков административный орган должны обозначить ВРИ, разрешенные для каждой территориальной зоны в соответствии с классификатором. Виды разрешенного использования (назначение земель) делятся три категории:

• основные — это ВРИ, которые предпочтительны для данной территории с учетом традиционного использования и планов развития;
• условно разрешенные — направления использования земель, которые допустимы при согласовании с администрацией и получении соответствующего разрешения;
• вспомогательные — они применяются только в сочетании с первыми двумя категориями, когда нужно построить какой-то вспомогательный объект для обслуживания основных, и он не указан в Классификаторе и ПЗЗ.

Законом допускается изменение назначения земельного участка, но порядок проведения процедуры будет разным в зависимости от категории ВРИ (основная, условно-разрешенная).

Изменение основного вида разрешенного использования

Для начала необходимо узнать в местной администрации, приняты ли ПЗЗ в вашем муниципальном районе, населенном пункте. Если — да, запросите выписку из ППЗ относительно вашего участка. Нужно указать его кадастровый номер. В ответ вы получите документ, где будет указано:

• в какой территориальной зоне расположен земельный участок;
• какие допустимые ВРИ установлены для вашей зоны.

При наличии ППЗ собственник вправе выбрать любой вид использования земли из тех, которые указаны в градостроительном плане (ППЗ). Например, у вас есть участок для садоводства, а вы хотите изменить назначение на ЛПХ. Если в вашей зоне присутствуют оба ВРИ, вы можете выбрать любой без необходимости согласования с администрацией. Для этого нужно:

• подать заявление через МФЦ, Портал Госуслуг в орган Росреестра;
• приложить к нему копии паспорта;
• представить копию документов на участок.

В результате вы вид разрешенного использования участка будет изменен на другой при условии, что он содержится в ППЗ для вашей территориальной зоны. Заявление подать может только собственник земли. Ни арендатор, ни органы власти не вправе по своему усмотрению изменить назначение ее использования.

Изменение ВРИ на условно-разрешенное

Чтобы изменить основной вид использования на условно-разрешенный, необходимо получить разрешение муниципального органа. Например, вы имеете в собственности участок земли с кодом ВРИ — 4.4. (Размещение капитальных объектов для продажи товаров), который приобрели для строительства магазина. Обстоятельства изменились, и вы решили построить АЗС (код 4.9.1.1).

Порядок согласования вопроса установлен ст. 39 ГК РФ:

1. направляете заявление с просьбой изменить назначение земельного участка в Комиссию ППЗ при администрации;
2. вопрос рассматривается на публичных слушаниях или проводится общественное обсуждение;
3. по результатам обсуждения проекта Комиссия выносит рекомендации о предоставлении разрешения или отказе в нем;
4. окончательное решение выносит глава администрации на основании рекомендаций и результатов публичных слушаний.

При вынесении положительного решения, оно направляется в орган Росреестра. Заявитель может обратиться туда сам с предоставлением разрешительного документа и в течение 15 недель соответствующие изменения будут внесены в ЕГРН. Только после этого он может использовать землю по нужному направлению.

Отметим, что порядок смены ВРИ с основного вида на условно-разрешенный должен быть прописан в градостроительном плане, который является частью ППЗ. Если же вы захотите изменить направление использования земельного участка на такое, которое вообще не предусмотрено планом, то это удастся сделать только при условии внесения изменений в ППЗ (ст. 31–33 ГК РФ).